怒江州农村宅基地管理及不动产登记工作知识解读

日期:2018-09-04 09:21:58  浏览:  字体:   来源:怒江大峡谷网 作者:怒江州国土资源局


第一部分  农村宅基地相关知识

 

一、怒江州农村宅基地管理办法

 
第一章  总  则
第一条 为严格保护耕地,集约节约利用土地,进一步加强农村宅基地管理,改善农村居民居住环境,规范农村住宅建设用地秩序,促进社会主义新农村建设,加快城镇化发展,维护农村居民的合法权益。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》《云南省土地管理条例》及《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)、《国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》(国土资发〔2010〕28号)等相关规定,结合怒江实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本州行政区域内农村宅基地的管理。
第三条 本办法规定所称农村宅基地,指农村居民依法取得农村集体建设用地使用权用于建设住宅及必要的生活设施的土地。
第四条 县(市)、乡(镇)人民政府要高度重视农村宅基地管理工作。各县(市)人民政府是辖区内农村宅基地管理的第一责任人,各乡镇人民政府是本辖区农村宅基地管理的直接责任人,各村委会、村民小组是辖区内农村宅基地管理的具体责任人。各县(市)人民政府务必高度重视,切实履行主体责任,加强领导,统筹协调,确保辖区农村宅基地管理各项工作落实到位。
各级国土、建设规划等行政主管部门按照各自职责做好农村宅基地审批监督管理工作。
第五条 农村宅基地所有权属于农村集体所有,农村居民个人享有使用权。农村居民依法取得的宅基地使用权受法律保护。
第六条 严格实行农村宅基地计划管理。州、县(市)人民政府要把农村居民宅基地纳入土地利用年度计划,根据省级下达的年度新增建设用地总量指标,逐级下达年度农村居民建房新增建设用地计划指标,具体对各乡(镇)再进行统一分解、统一调剂、统一审批、统一台帐管理。
第七条 农村宅基地实行规划管理。农村居民申请宅基地,除符合规定的建房条件外,应当同时符合城乡土地利用总体规划和城市(建制镇)、乡镇、村建设规划。
(一)各县(市)、乡(镇)人民政府要编制和完善城市(建制镇)总体规划和乡镇(村)总体规划(含农村新村、农村居民住宅小区规划),统筹安排城乡建设用地,合理确定城镇、集镇和村庄、居民点的数量、布局、范围和用地规模,引导农村居民住宅建设按照规划逐步向城镇、集镇和中心村集中。规划撤并的村庄范围内,除危房改造外,不予审批新的宅基地。
(二)城市规划区、乡镇规划区内的农村居民住宅建设,应当集中兴建农村居民住宅小区,严格控制零星、散乱建设住宅。城镇、集镇规划区外的农村居民住宅建设,按照节约集约用地的要求,鼓励集中建设农民新村。
第八条 严格实行农村宅基地用途管制。经依法批准的农村宅基地,只能用于农村居民住房及其附属设施建设,不得非法转让、出租,不得改作他用。
农村居民出让或赠予原有住房的,受让人必须是本集体经济组织内部的“符合宅基地申请条件”成员,且必须经村委会初审,乡(镇)人民政府审查同意,并报经原批准宅基地的人民政府批准。
第九条 健全宅基地审批管理制度。在农村宅基地审批过程中,乡镇国土所要做到“三到现场”,即:受理农村居民宅基地申请后,要会同相关部门到实地查看申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等;宅基地经依法批准后,进行实地丈量面积、放线定界;村民住宅建成后,要实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地。
第十条 严格执行农村宅基地节约集约用地制度。各级人民政府应采取有效措施,鼓励农村居民建设多层楼式建筑或者非庭院式住宅,并按照城市规划、集镇和村庄规划进行旧村庄改造。
农村居民建设住宅及其附属设施,原则上应使用旧宅基地。属于新分户的,应当优先合理利用村内的闲置宅基地、空闲地、废弃地和其他未利用地,尽量不占用或者少占用耕地,严格执行耕地“占一补一”制度,严禁占用基本农田。农村宅基地确需占用耕地的,依法办理农地转用手续,由乡(镇)人民政府组织实施耕地占补平衡,补充同等数量、质量的耕地。
农村宅基地管理工作中涉及的耕地开垦费、土地勘测定界费等费用,由县(市)人民政府在土地出让收入中列支。农村居民在办理有关建设用地审批手续时,只收取证书工本费。
加强农村宅基地动态巡查管理工作,每个村民委员会招聘土地动态巡查信息员一名,每月给予土地动态巡查信息员一定的补助,补助标准及经费支出由县(市)人民政府统筹安排解决,信息员的聘用管理工作由县(市)级国土资源行政主管部门负责。
第十一条 农村居民建设住宅及其附属设施,应当依法取得宅基地使用权。禁止非法占用集体土地建设商品住宅及其附属设施。禁止非法转让农村宅基地。
第二章  宅基地申请与审批
 
第十二条 农村宅基地严格实行居民“一户一宅”制度,本集体经济组织成员且符合下列条件之一的,可依法申请宅基地:
(一)年满18周岁已独立成户,且无宅基地的;
(二)原住宅不符合规划或者确需易地新建房屋的;
(三)达到法定结婚年龄,因结婚分户需建房的;
(四)因国家建设征收、农村公共设施和公共事业建设、实施城市、集镇和村庄规划进行旧村改造等公共利益占用宅基地,需要重新调整而没有安置住宅的;
(五)因发生或者防御自然灾害等不可抗拒因素,需要紧急避险搬迁调整居住地的;
(六)国家法律、法规另有规定的其他情形。
第十三条 有下列情形之一的,不予批准宅基地:
(一)年龄未满18周岁的;
(二)原有宅基地的面积超过规定标准或者能够解决分户需要的;
(三)将原有住宅用地出让、出租、赠与或者改作生产经营用途的;
(四)原有住宅在拆迁安置中,选择货币安置的;
(五)拟建设地点不符合城市(建制镇)总体规划和乡镇(村)总体规划的;
(六)其他不符合申请宅基地条件的;
第十四条 农村居民申请宅基地,应当提交下列材料:
(一)农村居民宅基地使用权申请书;
(二)户口簿及家庭成年成员身份证复印件;
(三)经三分之二以上村民或村民代表会议表决通过的村委会(社区)的初审意见;
(四)因发生和防御自然灾害等需要搬迁的,应提交与村民小组签订的旧住宅处置协议书;
(五)原住宅归并协议等其他相关材料;
(六)县(市)建设规划部门出具的城市(镇)规划区的“两证一书”和乡镇(村)的“一证一书”。
第十五条 农村居民需要使用宅基地的,应当向本集体经济组织提出申请,由本集体经济组织张榜公布申请宅基地户主名单、申请理由、申请用地位置和面积,提交村民大会(三分之二以上村民参加)讨论并表决通过。经表决通过并在本集体经济组织公示15天,公示期满无异议的,经乡(镇)土地行政管理机构初审,符合条件的逐级报乡镇人民政府和县(市)国土资源行政主管部门审核。涉及建设规划、交通、水务、电力、环保等部门的应当取得相关部门审核意见。县(市)级国土资源行政主管部门审核上报县人民政府批准,县人民政府批准后,村民委员会应当向村民张榜公布批准使用宅基地相关情况。
第十六条 严格执行农村居民宅基地审批权限:
农村村民一户只能拥有一处宅基地,农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地;农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县(市)级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。
根据《土地管理法》第四十四条规定和《云南省土地管理条例》第二十一条的规定,在土地利用总体规划确定的乡(镇)、村庄建设用地规模范围内,乡(镇)人民政府为实施该规划进行农村村民住宅、公共设施、公益设施建设,而将农用地转为建设用地的,按照土地利用年度分批次逐级上报州人民政府批准。
农村居民申请住宅基地经依法批准后,由县(市)级人民政府国土资源行政主管部门核发《建设用地批准书》、住建部门核发的城市(建制镇)《建设工程规划许可证》、乡镇(村)《村镇建设准建证》。
第十七条 农村居民在依法取得的原有住宅用地范围内翻建住宅,符合土地利用总体规划和(建制镇)、乡镇、村建设规划且未改变土地用途的,由村委会、社区签署初审意见,并经乡(镇、街道)国土、建设规划部门现场勘察确认备案。若权属合法、界址清楚,符合土地利用总体规划与村镇建设规划的,由建设规划行政部门按《中华人民共和国城乡规划法》规定直接办理规划建设许可手续。有下列情形之一的,不予批准重建、扩建原旧住宅:
(一)已取得新宅基地的;
(二)原旧住宅不符合土地利用总体规划和城市、集镇、村庄建设规划的;
(三)原旧住宅属文物保护单位或者州级以上历史文化名村(镇)、名街保护规定确定的保留风貌建筑的;
(四)在地质灾害危险区范围内的。农村居民未经批准不得擅自翻建、扩建现有住宅。
(五)其他法律、法规规定的情形。
第十八条 农村居民宅基地占用农用地的,由县(市)级以上人民政府国土资源行政主管部门拟定农用地转用方案和补充耕地方案,根据省、州下达的农村宅基地占用农用地的计划指标及年度农村居民住宅建设的实际需要,于每年一次性依法逐级申请办理农用地转用审批手续。经依法批准后,由县(市)级以上人民政府国土资源行政主管部门办理农村居民住宅建设占用集体土地的使用权手续。
(一)农村居民使用宅基地涉及占用农用地的,由乡镇人民政府负责办理农地转用手续。
(二)农村居民宅基地占用林地的,依法报经县(市)级以上人民政府林业行政主管部门审核同意,并按前款规定办理审批手续。
第十九条 农村居民申请占用闲置宅基地(未利用的空闲地、废弃的建设用地),不受年度农用地转用指标和新增建设用地指标限制,由村、乡(镇、街道办事处)按照土地利用总体规划及村镇建设规划或者城市规划逐级审核,报县(市)人民政府批准。
第二十条 下列农村居民宅基地的使用权,由集体经济组织向乡(镇)人民政府提出申请,经县(市)级国土资源行政主管部门审查并报县人民政府批准后可以依法收回。
(一)实施村庄和集镇规划进行旧村庄改造需要调整的宅基地;
(二)进行城市(建制镇)、乡镇、村基础设施建设和市政公共设施建设需要占用的宅基地;
(三)农村居民一户一宅之外的宅基地;
(四)农村“五保户”腾出的或者其他村民迁居退出的宅基地;
(五)自依法批准之日起连续两年未建设的宅基地(因不可抗力或政府、政府有关部门的行为因素造成动工迟延的除外);
(六)不按批准的用途使用的宅基地;
(七)法律、法规规定应当依法收回的其他情形。
因实施村庄和集镇规划进行旧村庄改造或进行乡(镇)、村公共设施和公益事业建设需要收回宅基地使用权的,农村集体经济组织应当根据地上附着物的评估价格对原宅基地使用权人给予合理补偿。
第三章  宅基地使用标准
 
第二十一条 农村居民宅基地的面积按照下列标准执行:
(一)城市规划区内,人均占地不得超过20平方米,一户最多不得超过100平方米;
(二)城市规划区外,人均占地不得超过30平方米,一户最多不得超过150平方米;
鉴于怒江州属于山区、半山区、边疆少数民族地区,农村居民宅基地如果超出以上标准的,按规定和程序由州人民政府上报省人民政府批准后执行。
第二十二条 农村居民因继承等原因形成一户拥有二处以上宅基地的,经本村集体经济组织同意,多余的宅基地可以随同住房向本集体经济组织内部的成员转让。受让住宅的居民必须符合申请宅基地的条件,并依法办理宅基地使用权变更手续。
第四章 宅基地使用权登记及办理程序
 
第二十三条 经依法批准的农村居民宅基地,先申请办理施工许可证,再申办《集体土地使用证》。
第二十四条 由于住宅转让、继承等原因造成宅基地使用权变更的,当事人应当自变更之日起三十日内,向县(市)级以上人民政府国土资源行政主管部门申请办理集体土地使用权转移登记,经县(市)级国土资源行政主管部门审核同意后,报经县(市)人民政府批准换发《集体土地使用证》。
第二十五条 宅基地使用权被收回的,当事人应当自接到县(市)人民政府通知之日起三十日内,向县(市)人民政府土地行政主管部门申请办理集体土地使用权注销登记,由县(市)人民政府收回原宅基地使用权人的《集体土地使用证》。逾期不办理的,由县(市)级人民政府国土资源行政主管部门依法进行公告(公告期为30天),公告期满后可依法办理注销登记。
第二十六条 严格依照法律、法规和政策规定,切实解决宅基地使用权登记发证工作中存在的问题,严把农村居民宅基地使用权的登记关。
(一)严格落实农村居民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。除继承外,农村居民一户申请第二宗宅基地使用权的不予受理。
(二)禁止城镇居民在农村购买宅基地和违法建造住宅。城镇居民在农村购买宅基地违法建造住宅申请办理宅基地使用权登记的,不予受理。
第五章  违法行为处理
 
第二十七条 农村居民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地建设住宅的,或者超过县人民政府依法批准的面积多占土地建设住宅的,由县(市)级人民政府国土资源行政主管部门责令退还非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的住宅及其他设施,占用耕地的应恢复土地原状;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十八条 非法转让农村宅基地的,由县级以上人民政府国土资源行政主管部门依照《中华人民共和国土地管理法》第八十一条规定和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十九条的规定执行。
第二十九条 农村居民禁止占用基本农田建房。如占用基本农田建房的,由县级以上人民政府国土资源行政主管部门责令改正或者治理,并依照相关法律、法规规定进行处理。
第三十条 农村居民擅自占用耕地建房,破坏种植条件的,由县级以上人民政府国土资源行政主管部门依法责令限期整改或治理;构成犯罪的,依法追究刑事责任。非法占用的土地属于农村承包土地的,依法解除土地承包合同并注销土地承包经营权。
第三十一条 无权批准宅基地的单位或者个人非法批准农村居民占用土地建住宅的,超越权限非法批准农村居民占用土地建住宅的,或者违反规定的程序批准占用土地建住宅的,依法撤销批准文件,对直接主管责任人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。非法批准宅基地对当事人造成损失的,由非法批准的责任单位或者责任人依法承担赔偿责任。
第三十二条 农村居民住宅小区或者农民新村住宅用地批准后,不得进行经营性房地产开发或用于不符合规定条件的村民建房。对违反规定的,依法追究有关人员的责任。
第三十三条 农村居民有违法占地建设住宅的,由县(市)级以上人民政府国土资源行政主管部门发出《责令停止土地违法行为通知书》。农村居民接到《责令停止土地违法行为通知书》之日起,应立即停止违法行为;拒不停止违法行为的,依照《中华人民共和国土地管理法》第八十三条规定处理。
第三十四条 有下列情形之一的,依照《中华人民共和国土地管理法》及相关规定处理:
(一)农村集体经济组织非法将集体所有土地出让、转让或者出租建房;
(二)未经批准擅自在耕地上建房,破坏耕作层种植条件;未经批准或者采取欺骗手段骗取批准占用土地建房;
(三)依法收回宅基地使用权而当事人拒不交出土地,不按批准四至界线且超出规定面积标准建房;
(四)无权批准使用土地的单位或者个人非法批准宅基地,超越批准权限非法批准宅基地,不按照土地利用总体规划确定的用途批准宅基地,或者违反法定程序批准宅基地等违法行为。
第三十五条 对违反宅基地管理规定的行为,县(市)级人民政府国土资源行政主管部门应当及时制止,并责令纠正。涉及城市规划区内违反城市规划的违章建筑,由建设规划部门依法制止查处。
对依法责令限期拆除建筑物或者其他设施,当事人应当立即停止施工,自行拆除;对继续施工的,做出处罚决定的机关有权制止。
第三十六条 国家工作人员在农村宅基地管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊,有下列情形之一的,依法给予处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
(一)弄虚作假审批土地的;
(二)越权审批土地的;
(三)对土地违法行为依法应当给予行政处罚,而不给予行政处罚的;
(四)违法进行检查、采取强制措施的;
(五)其他不依法执法的行为。
第六章   附 则
 
第三十七条 各县人民政府可以根据本地实际制定本办法的实施细则。
第三十八条 本办法自2016年9月1日起施行,有效期至2021年8月31日。
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

二、农村宅基地相关知识问答

 

1. 什么叫农村宅基地?

农村宅基地是指农村居民依法取得农村集体建设用地使用权用于建设住宅及必要的生活设施的土地。

2. 申请农村宅基地需符合哪些条件?

《怒江州农村宅基地管理办法》第12条规定:农村宅基地严格实行居民“一户一宅”制度,本集体经济组织成员且符合下列条件之一的,可依法申请宅基地:(1)年满18周岁已独立成户,且无宅基地的;(2)原住宅不符合规划或者确需易地新建房屋的;(3)达到法定结婚年龄,因结婚分户需建房的;(4)因国家建设征收、农村公共设施和公共事业建设、实施城市、集镇和村庄规划进行旧村改造等公共利益占用宅基地,需要重新调整而没有安置住宅的;(5)因发生或者防御自然灾害等不可抗拒因素,需要紧急避险搬迁调整居住地的;(6)国家法律、法规另有规定的其他情形。

3. 怒江州宅基地使用标准是多少?

《怒江州农村宅基地管理办法》第21条规定:农村居民宅基地的面积按照下列标准执行:(1)城市规划区内,人均占地不得超过20平方米,一户最多不得超过100平方米;(2)城市规划区外,人均占地不得超过30平方米,一户最多不得超过150平方米。

4. 怎样申请农村宅基地?

农村居民申请宅基地应符合《怒江州农村宅基地管理办法》及相关法律法规规定,并符合城乡土地利用总体规划和城市(建制镇)、乡(镇)、村建设规划。办理流程如下:
(1)申请人向本村民小组提出书面申请(附户口簿、身份证复印件和农村宅基地申请审批表);
(2)村民小组按批次提交村民大会(由本村民小组三分之二以上村民或村民代表参加)讨论并表决通过后,公布申请宅基地户主名单,并公示15天,公示期满无异议,报村民委员会审核。
(3)经村民委员会审核后报乡(镇)国土所进行初审,并经乡(镇)人民政府审核后按批次(按月或季度)报县(市)国土资源局、县(市)住房和城乡建设局审查;
(4)经县(市)国土资源局、县(市)住房和城乡建设局审查后报县(市)人民政府审批;
(5)经县(市)人民政府批准后,由县(市)国土资源局下发宅基地用地批复。村委会应当向村民张榜公布批准使用宅基地相关情况。
(6)在建设当中,由乡(镇)国土所组织相关部门对批准的宅基地进行放线,放线后方可施工建设,建设时不得超占或位移;

5. 农村宅基地可以买卖吗?

《中华人民共和国土地管理法》第二条规定:“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制”,“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”。同时,《中华人民共和国土地管理法》第八条规定:“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”所以,无论国家所有还是集体所有的土地,我国宪法和相关法律都规定不得买卖,只是使用权可以依法转让。

6. 农村宅基地流转是什么意思?

农村宅基地的所有权属于村集体,村民只享有使用权。宅基地流转是指宅基地使用权的流转,其含义是指拥有宅基地使用权的农户将宅基地使用权转让给其他具备宅基地申请条件的集体组织成员,且只限定于转给本集体的组织成员。同时流转后,转让方不得再次申请宅基地。

7. 宅基地使用权转让应具备什么条件?

宅基地使用权转让必须同时具备以下条件:
(1)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);(2)同一集体经济组织内部成员转让;(3)受让人没有住房和宅基地或现在宅基地面积未达到国家规定的标准,符合宅基地使用权分配条件;(4)转让行为征得集体组织同意;(5)宅基地使用权不得单独转让,需房地一体转让。
有下列转让情况,应认定无效:①城镇居民购买;②法人或其他组织购买;③转让人未经集体组织批准;④向集体组织成员以外的人转让;⑤受让人已有住房,不符合宅基地分配条件。
 
 
 
 
 
 
 

第二部分  不动产登记相关知识

 

一、不动产登记暂行条例

(2014年11月24日中华人民共和国国务院令第656号公布  自2015年3月1日起施行)
第一章 总  则
第一条 为整合不动产登记职责,规范登记行为,方便群众申请登记,保护权利人合法权益,根据《中华人民共和国物权法》等法律,制定本条例。
第二条 本条例所称不动产登记,是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。
本条例所称不动产,是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。
第三条 不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等,适用本条例。
第四条 国家实行不动产统一登记制度。  
不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。  
不动产权利人已经依法享有的不动产权利,不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。  
第五条 下列不动产权利,依照本条例的规定办理登记:  
(一)集体土地所有权;  
(二)房屋等建筑物、构筑物所有权;  
(三)森林、林木所有权;  
(四)耕地、林地、草地等土地承包经营权;  
(五)建设用地使用权;  
(六)宅基地使用权;  
(七)海域使用权;  
(八)地役权;  
(九)抵押权;  
(十)法律规定需要登记的其他不动产权利。  
第六条 国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。
县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构,负责不动产登记工作,并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。  
第七条 不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。
跨县级行政区域的不动产登记,由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的,由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的,由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。  
国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地,国务院批准项目用海、用岛,中央国家机关使用的国有土地等不动产登记,由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。  
第二章 不动产登记簿
第八条 不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。
不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。  
不动产登记簿应当记载以下事项:
(一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;
(二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;  
(三)涉及不动产权利限制、提示的事项;  
(四)其他相关事项。  
第九条 不动产登记簿应当采用电子介质,暂不具备条件的,可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。
不动产登记簿采用电子介质的,应当定期进行异地备份,并具有唯一、确定的纸质转化形式。  
第十条 不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿,除依法予以更正外不得修改登记事项。
第十一条 不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。
不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。  
第十二条 不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管,并建立健全相应的安全责任制度。
采用纸质介质不动产登记簿的,应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。  
采用电子介质不动产登记簿的,应当配备专门的存储设施,并采取信息网络安全防护措施。  
第十三条 不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的,不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。
行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的,应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。  
第三章 登记程序
第十四条 因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请。
属于下列情形之一的,可以由当事人单方申请:  
(一)尚未登记的不动产首次申请登记的;  
(二)继承、接受遗赠取得不动产权利的;  
(三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;  
(四)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化,申请变更登记的;  (五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利,申请注销登记的;  (六)申请更正登记或者异议登记的;  
(七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。  
第十五条 当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。
不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前,申请人可以撤回登记申请。  
第十六条 申请人应当提交下列材料,并对申请材料的真实性负责:
(一)登记申请书;  
(二)申请人、代理人身份证明材料、授权委托书;  
(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;
(四)不动产界址、空间界限、面积等材料;  
(五)与他人利害关系的说明材料;  
(六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。  
不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。  
第十七条 不动产登记机构收到不动产登记申请材料,应当分别按照下列情况办理:
(一)属于登记职责范围,申请材料齐全、符合法定形式,或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的,应当受理并书面告知申请人;  
(二)申请材料存在可以当场更正的错误的,应当告知申请人当场更正,申请人当场更正后,应当受理并书面告知申请人;  
(三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容;  
(四)申请登记的不动产不属于本机构登记范围的,应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。  
不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的,视为受理。  
第十八条 不动产登记机构受理不动产登记申请的,应当按照下列要求进行查验:
(一)不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致;  (二)有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致;  
(三)登记申请是否违反法律、行政法规规定。  
第十九条 属于下列情形之一的,不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看:
(一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记;  
(二)在建建筑物抵押权登记;  
(三)因不动产灭失导致的注销登记;  
(四)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。  
对可能存在权属争议,或者可能涉及他人利害关系的登记申请,不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。  
不动产登记机构进行实地查看或者调查时,申请人、被调查人应当予以配合。  
第二十条 不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续,法律另有规定的除外。
第二十一条 登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。  
不动产登记机构完成登记,应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。  
第二十二条 登记申请有下列情形之一的,不动产登记机构应当不予登记,并书面告知申请人:
(一)违反法律、行政法规规定的;
(二)存在尚未解决的权属争议的;
(三)申请登记的不动产权利超过规定期限的;
(四)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。
第四章 登记信息共享与保护
第二十三条 国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。
各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台,确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。  
第二十四条 不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。
不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息,不得要求不动产登记申请人重复提交。  
第二十五条 国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。
第二十六条 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密;涉及国家秘密的不动产登记信息,应当依法采取必要的安全保密措施。
第二十七条 权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料,不动产登记机构应当提供。
有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。  
第二十八条 查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的,不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的;未经权利人同意,不得泄露查询获得的不动产登记资料。
第五章 法律责任
第二十九条 不动产登记机构登记错误给他人造成损害,或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的,依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。
第三十条 不动产登记机构工作人员进行虚假登记,损毁、伪造不动产登记簿,擅自修改登记事项,或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的,依法给予处分;给他人造成损害的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十一条 伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明,或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的,由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴;有违法所得的,没收违法所得;给他人造成损害的,依法承担赔偿责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十二条 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员,查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定,泄露不动产登记资料、登记信息,或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动,给他人造成损害的,依法承担赔偿责任;对有关责任人员依法给予处分;有关责任人员构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第六章 附  
第三十三条 本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。
不动产统一登记过渡期内,农村土地承包经营权的登记按照国家有关规定执行。  
第三十四条 本条例实施细则由国务院国土资源主管部门会同有关部门制定。
第三十五条 本条例自2015年3月1日起施行。本条例施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的,以本条例规定为准。

二、不动产登记相关知识问答

 

1. 什么是不动产?

根据《不动产登记暂行条例》第二条规定,“不动产”是指土地、海域及房屋、林木等定着物。不动产与动产是相对而言的,两者之间的主要区别是正常情况下能否被人移动,能够移动的称为动产;反之,称为不动产。

2. 什么是不动产登记?

根据《不动产登记暂行条例》第二条规定,“不动产登记”是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。即权利人或者利害关系人到登记机构申请,把需要登记的各项不动产信息记载到不动产登记簿上的行为。

3. 哪些不动产需要登记?

不动产登记对象包括:①集体土地所有权;②房屋等建筑物、构筑物所有权;③森林、林木所有权;④耕地、林地、草地等土地承包经营权;⑤建设用地使用权;⑥宅基地使用权;⑦海域使用权;⑧地役权;⑨抵押权;⑩法律规定需要登记的其他不动产权利等。

4. 不动产登记的原则是什么?

(1)依申请登记原则。不动产登记应当依照当事人的申请进行,当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。当事人不申请的,登记机构可以不予登记。
(2)一体登记原则。房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权登记应当与其所附着的土地、海域一并登记,保持权利主体一致。
(3)连续登记原则。未办理不动产首次登记的,不得办理不动产其他类型登记,但下列情形除外:①预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记的;②在建建筑物抵押权登记的;③预查封登记的;④法律、行政法规规定的其他情形。
(4)属地登记原则。不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理,直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

5. 不动产登记的程序是什么?

第一,申请。不动产登记申请是不动产登记申请人向不动产登记机构提出的进行不动产登记的请求,是开启不动产登记程序的第一个环节。通常情况下,当事人不申请,登记机构不得办理登记。
第二,受理。受理是登记机构对符合条件的登记申请予以接受的行为。受理的过程实际上相当于初步审查,主要审查登记申请在形式上是否符合受理的要求,以确定是否受理申请人提出的不动产登记申请。
第三,审核。不动产登记机构受理登记申请人的登记申请后,需要对申请登记的事项进行进一步审核,最终作出予以登记或者不予登记的决定。在审核环节,不动产登记机构应当对登记材料的真实性和有效性进行审查。虽然登记机构不能完全确保登记材料的真实准确,但是登记机构必须尽到合理审慎的审查义务,在职责范围内尽量查证登记材料的真伪。
第四,登簿。登簿是指不动产登记机构对符合登记条件的登记事项在登记簿中予以记载的行为。不动产登记簿是物权归属和内容的根据,登记事项记载于不动产登记簿时,标志是登记程序完成。
第五,颁证。颁证是指登记程序完成后,依法向符合条件的申请人核发不动产权属证书或登记证明。如果不符合登记条件,登记机构不予颁证。

6. 不动产登记有哪几种类型? 

《不动产登记暂行条例》第三条规定,不动产登记可以分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等类型。
首次登记,主要是指不动产权利的第一次记载于不动产登记簿,如实践中的总登记和初始登记;变更登记,主要针对不动产权利人的姓名或者不动产坐落等发生变化的情形;转移登记,主要针对不动产权属发生转移的,如买卖、继承、赠与、以不动产作价入股等,这是最为普遍的一种登记类型;注销登记,适用于不动产权利灭失的情形;更正登记,一般是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行更正的行为;异议登记,是指登记机构将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议申请记载于不动产登记簿的行为;预告登记,是为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记;查封登记,是指不动产登记机构根据人民法院等提供的查封裁定书和协助执行通知书,将查封的情况在不动产登记簿上加以记载的行为。

7. 申请不动产登记应当提交哪些材料?

根据《不动产登记暂行条例》第十六条规定,申请人在向不动产登记机构申请办理登记时,应当提交下列材料:
(1)登记申请书。内容包括申请人的基本情况、不动产的基本情况、申请的具体事项等内容;
(2)申请人、代理人身份证明材料、授权委托书。申请人一般提供身份证即可,如果是代为办理,还需要提供代理人的身份证明材料及授权委托书;
(3)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书。例如,建设用地批准书、土地使用权出让合同、抵押合同等;
(4)不动产界址、空间界限、面积等材料。主要用于证明不动产的自然状况;
(5)与他人利害关系的说明材料。指能够说明与登记事项相关关系的其他人的材料;
(6)法律、行政法规及本条例实施细则规定的其他材料。

8. 申请人是否必须到不动产登记部门现场申请?

按照《不动产登记操作规范(试行)》要求,申请不动产登记,申请人本人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所提交申请材料并接受不动产登记机构工作人员的询问。具备技术条件的不动产登记机构,应当留存当事人到场申请的照片。

9. 哪些情况不能办理不动产登记?

《不动产登记暂行条例》第二十二条规定:登记申请有下列情形之一的,不动产登记机构应当不予登记,并书面告知申请人:
(1)违反法律、行政法规规定的。如土地违法违规行为尚未处理或正在处理的;未按合同约定付清全部土地价款的;按土地价款缴纳比例分割申请登记的;申请登记的土地权利超过规定期限的;无合法用地批准等土地登记申请要件的;对经营性用地没有按招标拍卖挂牌等方式出让的;协议出让地价低于出让底价的;违反规划改变土地用途的;未办理土地使用权登记而设定抵押的;异议登记期间未经异议登记权利人同意,申请办理抵押登记的;查封登记解除前申请办理抵押登记等。
(2)存在尚未解决的权属争议的。对有权属争议的土地,应该在依法解决争议之后进行登记。
(3)申请登记的不动产权利超过规定期限的。包括超过耕地、草地、林地等土地承包经营权的期限;建设用地使用权的期限;地役权的期限;抵押权的期限等。
(4)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

10. 哪些财产不得抵押?

《物权法》第一百八十四条规定,下列财产不得抵押:
(1)土地所有权;
(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外;
(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;
(4)所有权、使用权不明或者有争议的财产;
(5)依法被查封、扣押、监管的财产;
(6)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

11. 办理不动产登记如何收费?

依据《国家发展和改革委员会 财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》(发改价格规〔2016〕2559号)规定:“县级以上不动产登记机构依法办理不动产权利登记时,根据不同情形,收取不动产登记费。”具体收费标准为:
(1)住宅类不动产登记收费标准为每件80元;(2)非住宅类不动产登记收费标准为每件550元;(3)证书工本费标准,核发一本不动产权属证书的不收取证书工本费。向一个以上不动产权利人核发权属证书的,每增加一本证书加收证书工本费10元;(4)单独申请宅基地使用权登记的、申请宅基地使用权及地上房屋所有权登记、夫妻间不动产权利人变更申请登记的及因不动产权属证书丢失、损坏等原因申请补发、换发证书的只收取不动产权属证书工本费,每本证书10元。

12. 办理不动产登记需要多长时间

根据《不动产登记暂行条例》第二十条规定,不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续,法律另有规定的除外。为深入贯彻落实国务院、省委省政府关于加快推进简政放权优化服务改革精神的要求,提升不动产登记工作效率和服务水平,怒江州四县(市)不动产登记机构进一步优化办理流程,压缩办理时间,目前除政府组织开展的农村不动产登记以及未公证的继承、受遗赠涉及不动产登记等较为复杂的登记情形仍按照30个工作日规定执行外,将一般不动产登记办结时限压缩至10个工作日,其中注销登记、抵押登记办结时限压缩至3个工作日,查封登记和异议登记即时办结。

13. 如何查询不动产登记信息?

《不动产登记暂行条例》第二十七条规定,权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。
按照《不动产登记资料查询暂行办法》之规定,查询不动产登记资料,应当在不动产所在地的市、县人民政府不动产登记机构进行(法律法规另有规定的除外)。不动产权利人、利害关系人申请查询不动产登记资料的,应当提交查询申请书以及不动产权利人、利害关系人的身份证明材料。符合查询条件,查询人需要出具不动产登记资料查询结果证明或者复制不动产登记资料的,不动产登记机构应当当场提供。因特殊原因不能当场提供的,应当在5个工作日内向查询人提供。《查询结果证明》应当注明出具的时间,并加盖不动产登记机构查询专用章。

14. 房、地是否可以单独登记?

依法取得国有建设用地使用权,尚未建造房屋的,可以单独申请国有建设用地使用权登记。有建筑物的宗地,必须是土地、房屋都经过依法审批后,才可以申请国有建设用地使用权及房屋所有权登记。

15. 办理房屋买卖、抵押登记的流程有哪些?

当事人签订房屋转让合同后,应及时申报纳税。完成纳税后,凭完税凭证、转让合同等资料申请办理不动产登记,领取《不动产权证书》。
当事人签订了抵押合同后,凭抵押合同等资料申请办理不动产登记,领取《不动产登记证明》。贷款还清后,可凭贷款还清证明等资料申请办理抵押注销登记,领取不动产抵押权注销登记证明。

16. 什么是不动产权证书和不动产登记证明?

不动产权证书是指在不动产登记机构对不动产情况进行审查、登记后,颁发给不动产权利人用于证明其享有不动产权利的证书,是权利人不动产权的权证,由权利人持有。不动产登记证明是他项权证,用于证明不动产抵押权、地役权或者预告登记、异议登记等事项,由登记机构持有。若权利人产权有查封登记,则不颁发证书或证明。

17. “小产权房”能否申请不动产登记?

不动产登记是按照《物权法》的要求,依法保护不动产权利人合法权益的行为,不可能登记不合法的内容。根据我国现有法律,“小产权房”违反了《土地管理法》有关规定,从诞生之日起就没有取得合法的身份,将其纳入不动产统一登记是没有依据的。所以“小产权房”不可能准予登记。

18. 因遗嘱继承取得的房产,登记过户时还需要其他继承人一起去吗?

按照《不动产暂行条例》第14条规定,因继承、接受遗赠取得不动产权利的,可以由当事人单方申请。所以,在办理过户登记时,无需其他人一同前往。

19. 以房产抵押的,登记时需要抵押权人一起申请吗?

《不动产登记暂行条例》第14条规定,因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请。所以以房产抵押的,登记时需要抵押权人共同前往申请办理抵押登记。

20. 房产登记机构不予登记的情形有哪些?

根据《房屋登记办法》第22条规定,有下列情形之一的,房屋登记机构应当不予登记:
(1)未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的;(2)申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的;(3)申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的;(4)申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的;(5)房屋已被依法征收、没收,原权利人申请登记的;(6)房屋被依法查封期间,权利人申请登记的;(7)法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。

21. 怒江州不动产登记窗口地址及联系方式

按照属地登记的原则,怒江州由4县(市)国土资源局不动产登记机构负责进行不动产登记,办理各类不动产登记业务。具体办理地址及联系方式是:
泸水市不动产登记服务中心:六库镇新城区昌鸿汽车服务有限责任公司南侧泸水市国土资源局一楼大厅      电话0886-3881216
兰坪县不动产登记服务中心:兰坪县城团结路35号       电话0886-3210561
福贡县不动产登记中心:福贡县石月亮小区(2)38号  电话0886-3410176
贡山县不动产登记服务中心:贡山县茨开镇石门路93号......电话0886-3511811
 

第三部分  非法转让土地相关知识

 

1. 什么是非法转让、倒卖土地?

非法转让、买卖土地是指单位(集体)或个人违反土地管理法律法规,未按法律规定的条件和程序将土地权利完全转移给受让人,受让人向其支付价款的行为。

2. 非法转让、倒卖土地有哪些特征?

①在同一违法行为中必须有两方或两方以上的违法行为当事人,即必须同时具有卖方或转让方和买方或受让方;
②必须违反现行土地管理的法律法规,即属于现行法律法规所规定的违法违规行为;
③当事人已经实施了转让土地行为,违法当事人签订并完全或部分履行了土地买卖或转让合同或协议;
④违法当事人通过非法转让土地从而获取非法所得。

3. 非法转让、倒卖土地主要有哪些情形?

根据《查处土地违法行为立案标准》划分,非法转让土地主要有以下几种情形:
①未经批准,非法转让、出租、抵押以划拨方式取得的国有土地使用权的;
②不符合法律规定的条件,非法转让以出让方式取得的国有土地使用权的;
③将农民集体所有的土地的使用权非法出让、转让或者出租用于非农业建设的;
④不符合法律规定的条件,擅自转让房地产开发项目的;
⑤以转让房屋(包括其他建筑物、构筑物),或者以土地与他人联建房屋分配实物、利润,或者以土地出资入股、联营与他人共同进行经营活动,或者以置换土地等形式,非法转让土地使用权的。

4. 非法转让、倒卖集体土地应作何种处罚?

责令限期改正,没收违法所得,并处罚款。

5. 对擅自买卖宅基地的应如何处理?

国家禁止非法买卖土地。对擅自买卖宅基地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正,没收非法所得,并处非法所得5%以上20%以下的罚款;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

6. 非法转让、倒卖土地要承担什么法律责任?

根据《中华人民共和国土地管理法》第81条规定:“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正,没收违法所得,并处罚款”。第73条规定:“买卖或者以其他形式非法转让土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得;对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的,限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状,对符合土地利用总体规划的,没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施;可以并处罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任”。
根据《违反土地管理规定行为处分办法》(15号令)的规定,非法转让土地的责任人如果属于政府公务员或者其他行政监察对象,依法应给予行政处分。行政机关及其公务员买卖或者以其他形式非法转让土地的,对有关责任人员给予警告、记过或者记大过处分;情节较重的,给予降级或者撤职处分;情节严重的,给予开除处分。
《刑法》第228条规定:“以牟利为目的,非法转让、倒卖土地使用权,情节严重的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金;情节特别严重的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金”。

7. 当事人对国土资源行政处罚不服的法律救济途径有哪几条?

主要有两条:一是向作出处罚决定的上一级机关和同级人民政府申请行政复议;二是向有管辖权的人民法院提起行政诉讼。
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