怒江州住房公积金个人住房贷款管理办法实施细则

2021-03-04 23:55:15 浏览:{{ hits }} 来源:怒江州住房公积金管理中心 作者:

 第一章  总则

第一条  为规范住房公积金个人住房贷款业务,有效防范贷款风险,贯彻《怒江州住房公积金个人住房贷款管理办法》(怒政办规〔2020〕3号),制定本实施细则。

第二条  本细则适用于在本州行政区域内怒江州住房公积金管理中心(以下简称公积金中心)对住房公积金个人住房贷款(以下简称公积金贷款)的申请、审批、发放、回收、担保、贷后等管理工作。

 

第二章 贷款对象及条件

第三条  公积金贷款对象为购买、建造、翻建、大修首套自住住房或二套改善型普通自住住房且正常缴存住房公积金的职工。

在本州以外的公积金中心正常缴存住房公积金的职工,可向怒江公积金中心申请公积金贷款。

第四条  申请公积金贷款时,借款申请人应同时符合下列条件:

(一)具有完全民事行为能力;

(二)具有有效身份证件,包括居民身份证、户口簿、港澳居民来往内地通行证、台湾居民来往大陆通行证、外国人永久居留身份证等;

(三)申请贷款前6个月连续缴存公积金,且申请贷款时公积金账户应处于正常缴存状态;对曾经在异地缴存住房公积金,在现缴存地缴存不满规定期限,缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存明细合并计算;

(四)借款申请人及配偶无尚未结清的公积金贷款;

(五)借款申请人及配偶结清上一笔公积金贷款间隔期1个月以上,且1个月内没有支取过公积金;

(六)首套自住房首付款金额不低于所购住房价值的20%;二套自住房首付款金额不低于所购住房价值的40%;  

(七)借款人应提供符合要求的相关证明材料:

1.购买自住住房的,提供经房地产行政主管部门备案的购房合同(协议)、增值税发票或收据及公积金中心要求的其他材料;

2.建造、翻建自住住房的,提供工程概预算以及规划、建设等有关部门的批准文件、施工单位出具的收款凭证及公积金中心要求的其他材料;

3.大修自住住房的,提供房屋权属证明、房屋安全鉴定证明(危房等级达到C级以上)、工程概预算、施工单位出具的收款凭证及公积金中心要求的其他材料。

(八)申请公积金贷款的有效时限为购、建、修自住住房发生12个月内有效。具体如下:

1.购买新建商品房的,借款申请人自取得《商品房买卖合同》(以登记备案时间为准)12个月内可申请住房公积金个人住房贷款。

2.购买再交易自住住房的,借款申请人需办理完毕房屋产权过户登记手续,取得《不动产权证书》(以证书记载时间为准)12个月内可申请住房公积金个人住房贷款。

3.建造、翻建自住住房的,借款申请人自取得《不动产权证书》(以证书记载时间为准)或相关部门批准的文件12个月内可申请住房公积金个人住房贷款。

4.大修自住住房的,借款申请人自取得《房屋安全鉴定证明》(危房等级达到C级以上)12个月内,可申请住房公积金个人住房贷款。

(九)有较稳定经济收入,具备相应的贷款偿还能力,个人信用良好;

(十)能够提供本细则认可的担保方式;

(十一)公积金中心规定的其他条件。

第五条  对于存在共同申请人的,共同申请人应为借款申请人的配偶,承担偿还公积金贷款的连带责任。

第六条  申请公积金贷款时,存在下列情形之一的不予贷款:

(一) 借款人或配偶尚未结清公积金贷款的;

(二) 借款人被公积金中心纳入不良行为登记或个人征信存在以下不良信用记录的(征信报告有效期为一个月)。

1.近2年内,住房公积金管理中心贷款信息中逾期记录达到连续3期(含3期)以上或累计6期(含6期)以上的,纳入公积金中心不良行为登记。

2.近2年内,个人信用报告中逾期记录达到连续3期(含3期)以上或累计6期(含6期)以上的。

如因信用卡年费、挂失手续费等产生的逾期记录,应提供商业银行开具的说明或流水明细,经认定后可不纳入逾期期数计算。

(三)被纳入失信被执行人名单的;

(四)购买产权有异议的房地产;

(五)法律、法规规定不能设定抵押的房地产;

(六)存在提供虚假资料、虚假承诺等情形的;

(七)借款人用于购买第3套及以上住房的;

(八)存在其他可能影响公积金贷款安全情形的。

第七条  个人信用报告中存在以下情形的,视情节可受理公积金贷款:

(一)发生助学贷款逾期,该贷款已还清,经借款申请人提供保证书的;

(二)借款人征信良好,但共同借款人被纳入公积金中心不良行为登记或个人征信存在不良记录不符合贷款条件的,按单职工计算贷款额度。

第八条  公积金贷款实行“认房认贷”政策。“认房”是以借款申请人(含配偶)在贷款地、缴存地所属不动产登记部门住房套数查询结果(查询结果有效期为一个月)及书面承诺(不限区域,下同)实际拥有的房产信息相结合进行认定,承诺人承担相关法律责任;“认贷”是以借款申请人(含配偶)个人信用报告中住房贷款结清情况进行认定。住房套数的认定标准如下:

(一)未享受过住房公积金购房贷款、无住房且无未结清的住房贷款的,认定为购买首套住房,执行首套房公积金贷款政策。

(二)属于下列情形之一的,认定为购买第二套住房,执行第二套房公积金贷款政策:

1.有一套住房但无未结清的住房贷款。

2.无住房但有一笔未结清的住房贷款。

3.有一套住房,有一笔未结清的住房贷款,且为同一套住房(须提供借款合同及房屋权属等佐证资料)。

4.无住房,但享受过住房公积金购房贷款的。

(三)属于下列情形之一的,认定为购买第三套及以上住房,不予贷款:

1.有两套及以上住房。

2.有两笔及以上未结清的住房贷款。

3.有1套住房,有1笔未结清的住房贷款,且非同一套住房。

第九条  符合下列情形的,经公积金中心经办部门认定后可不纳入住房套数计算:

(一)选择货币补偿的政策性项目被拆迁的住房,提供被拆迁房屋补偿安置合同和补偿安置合同备案表等,经公积金中心认定后,可不纳入住房套数计算;

(二)夫妻离婚,原婚姻存续期间发生住房贷款,且该笔贷款所购买的住房,根据借款申请人提供的离婚证、离婚协议书或法院判决书、过户后产权证与不动产部门的查询结果一致,证明已分配给对方的。

第三章 贷款种类

第十条  公积金中心根据国家有关规定委托发放住房公积金抵押贷款、住房公积金按揭贷款、住房公积金组合贷款。

(一)住房公积金抵押贷款是指借款人用本州内房地产权明晰的现房作为抵押物,向公积金中心申请办理的住房贷款;

(二)住房公积金按揭贷款是指借款人以所购期房作为抵押,在向房地产开发企业支付规定比例的首付款后,由房地产开发企业为借款人提供阶段性担保,向公积金中心(或受委托银行)申请办理的住房贷款;

(三)住房公积金组合贷款是指借款人申请的公积金按揭贷款不足以支付购买自住住房的价款时,用同一套(幢)住房作为抵押物同时申请公积金贷款和商业银行自营性个人住房贷款。组合贷款中的公积金贷款由公积金中心审批;商业性个人住房贷款由受委托银行审批。 

第四章 贷款程序

第十一条  借款人申请公积金贷款,公积金中心应与其进行面谈,核实有关情况,并按要求提交真实、完整、有效的申请资料,并配合贷款调查和审核。贷款程序为:咨询受理、审批、签约与发放。

(一)咨询与受理:缴存人可通过各县(市)管理部服务网点、12329热线等渠道进行贷款政策咨询。借款申请人向各县(市)管理部公积金中心提出申请,并提供身份证明材料、贷款用途证明材料及抵押担保材料。符合条件的给予受理,不符合条件的不予受理,并告知理由。

(二)审查与批准:各县(市)管理部根据借款申请人所递交的借款申请材料进行审核:

1.审核人员应结合申请资料对借款申请人(含配偶)公积金缴存情况、拟申请贷款期限、拟申请贷款金额、首付款比例、担保落实等相关情况进行审核并提出审核意见,审批人在对贷款申请资料进行完整性复核、对审核意见进行合规性审核的基础上,对贷款申请进行审批。

2.根据授权审批的原则及时审批公积金贷款。对于符合政策、资料齐全的贷款申请,应自受理之日起10个工作日内作出是否准予贷款的决定。符合贷款发放条件的,抵押登记后放款时限不超过5个工作日。

3.异地缴存职工,提供住建部统一格式的异地缴存证明及明细,并由公积金中心进行核实。

4.审批通过的,中心通知受委托银行,由受委托银行通知借款申请人到贷款业务受理网点签约。

(三)签约与发放:借款申请人与受委托银行签订《住房公积金个人住房借款合同》并办理抵押有关登记手续,公积金中心按照合同有关约定按时足额发放贷款。贷款资金划转方式具体如下:

1.在本州内购买新建商品房,申请住房公积金按揭贷款的,公积金中心将以借款人支付购房款的名义划转到房地产开发企业在银行开立预售资金款监管账户。对已解除预售资金监管的项目,贷款资金全额划转到该开发企业确认的售房款账户。

2.购买再交易住房(指二手房)、拍卖住房,申请公积金贷款的,贷款资金按双方约定划入符合要求(一类账户)的约定账户。

3.自建、大修自住住房,申请公积金贷款的,贷款资金按借款人和施工方双方约定划入符合要求(一类账户)的约定账户。

第五章 贷款额度、期限与利率

第十二条  每笔公积金贷款额度应同时符合以下限额标准:

(一)不得高于本州公积金贷款最高额度(最高额度由公积金中心根据当地房价市场合理确定,经州住房公积金管理委员会会议通过后发布执行);

(二)不得高于购房合同确定的房价和抵押物价值的规定比例:

1.购首套自住住房的,最高额度不超过实际购房总价的80%。

2.购买二套自住住房的,最高额度不超过实际购房总价的60%。

3.在确保抵押物价值充足的情况下,不超过抵押住房价值的70%。

(三)借款申请人家庭月还款额合计不得高于家庭月收入合计的60%;

(四)计算贷款额度时所依据的购住房总价按以下类型确认:

1.购买新建商品住房,以商品房买卖合同登记备案表载明的合同价款确定;若所购住房属带装修出售的,且购房合同中载明装修标准的,则购房总价应扣减购房合同中载明(开发商提供)的装修标准对应的装修金额。

2.购买再交易自住住房(即二手房)或拍卖住房的,其购房总价应以增值税发票载明的计税金额确定。

(五)借款申请人信用状况等其他影响贷款额度的因素。

每笔公积金贷款的可贷额度综合上述五项限额标准后取最低值确定。

第十三条  公积金贷款期限:公积金贷款期限最短不得低于1年,最长期限不超过30年,贷款到期日不超过借款申请人法定退休时间后5年。公积金贷款期限不得超过抵押物剩余使用年限。

第十四条  公积金贷款利率按中国人民银行公布的法定利率执行,在贷款还款期内如遇法定利率调整,按中国人民银行有关规定办理。

第十五条  借款申请人申请公积金按揭贷款的额度不能全部满足其贷款需求时,可同时向贷款银行申请商业性个人住房贷款,即组合贷款。组合贷款中商业性个人住房贷款与公积金贷款的期限、还款方式应保持一致。组合贷款按资金来源分别执行国家规定的利率标准。

第六章 贷款担保

第十六条  公积金贷款属于担保贷款。贷款担保采取抵押、质押、保证三种方式,具体的担保方式由公积金中心确定。

第十七条  采取抵押方式的,抵押物应为依法有权处分的产权明晰的房产,有共有人的,须征得共有人书面同意。

(一)购买州内自住住房的,借款人应使用本次贷款所购住房作为抵押物;

(二)建造、翻建、大修自住住房的,可用国有土地使用权或其他房产作为抵押物。用第三人房产抵押的,须征得第三人及共有人书面同意;

(三)房产抵押按照抵押相关规定执行,抵押物应当符合法律规定。抵押物价值认定由公积金中心根据市场情况,并参考商业银行近期评估价值综合认定;

(四)贷款结清前,原则上不得变更抵押物,确需变更抵押物的,新的抵押物价值按中心抵押物价值标准评定后,贷款余额与新的抵押物价值之比不得大于规定的抵押率,且新的抵押物剩余使用年限应大于剩余贷款期限;

(五)抵押物在抵押期间被依法拆迁的,补偿的费用应按有关规定优先用于偿还公积金贷款,不足部分由借款人一次性还清,或提供经公积金中心认可的新的担保,并重新签订担保合同;

(六)借款人还清全部贷款本息时抵押权终止。

第十八条  采取质押方式的,应签订书面质押合同并按规定办理相关登记手续。质物应为凭证式国债或贷款银行人民币定期存单。借款金额不得超过质物金额的90%,且质物金额应能覆盖贷款本息。质物到期日应晚于贷款到期日。

借款人应妥善保管质押物,因保管不善致使质押权利凭证灭失或损毁的,借款人应承担责任并赔偿损失。质押期间,出质人对用作质押的有价证券不得以任何理由挂失。

第十九条  采取保证方式的,应由公积金中心认可的第三方承担连带保证责任。保证人应为拥有良好信用资质的法人,具有为借款人偿还全部贷款本息的能力,并与公积金中心签订书面合同,借款人在担保期限内不能偿还贷款本息时承担连带责任。保证担保期间,保证担保人不得单方撤销连带责任保证担保。相关法律法规规定不得作为保证担保人的,不得作为保证担保人。

第二十条  借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人、受遗赠人和监护人,或其继承人、受遗赠人和监护人拒绝履行借款合同的,公积金中心有权依法处置抵押物或质物。

第二十一条  处置抵(质)押物,其价款不足以偿还贷款及相关费用的,公积金中心有权向借款人追偿;其价款超过应偿还部分,退还抵(质)押人。

第二十二条  公积金贷款担保范围包括贷款本金、利息、罚息和为实现债权所需的费用等。

第二十三条  组合贷款的担保应采取同一种担保方式,设定同一抵押物或质物;处置抵押物或质物时,公积金贷款和商业性个人住房贷款按各自的债权比例受偿。

第七章 贷款偿还

第二十四条  借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。借款人按等额本息还款。在利率不调整的情况下,每月偿还同等数额的贷款本息。

第二十五条  借款人在还款期间可以申请提前偿还全部或部分贷款,具体要求按借款合同的约定及有关规定办理。提前偿还贷款方式如下:

(一)柜面或线上还款(含提前部分还款和全部结清还款);

(二)签订住房公积金按月对冲还款协议还款。

第二十六条  借款人未按借款合同约定的期限偿还公积金贷款的,应按借款合同约定或国家有关规定支付罚息。

第二十七条  根据借款人的需要,公积金中心应出具其还款明细、贷款结清证明等手续。 

第八章 贷后管理

第二十八条  公积金贷款发放后,公积金中心应当采取有效措施对借款人还贷能力和履约情况、合作项目及抵押物或质物的状况、保证人担保能力的变化等进行跟踪检查,及时发现和处理风险,确保贷款安全。

第二十九条  公积金中心可根据借款人和抵押物的实际情况要求追加抵押或者保证。对于逾期未收回的公积金贷款,公积金中心应当针对具体情况采取催收、诉讼、处置抵押物或质物、或由保证人承担偿还本息的连带责任等措施追偿贷款。

第三十条  借款人不履行合同的,公积金中心有权从借款人的住房公积金账户中强制扣划住房公积金用于归还借款人所欠债务,将所扣金额书面通知借款人并进行公示。

第三十一条  公积金中心根据《档案法》有关规定建立公积金贷款档案管理制度,对公积金贷款业务档案实施规范管理。

第九章 合同的变更和终止

第三十二条  借款合同需要变更的,应当经公积金中心、受委托银行、借款人三方协商同意,并依法签订变更协议。有担保合同的,还需经担保人同意并签订变更担保合同。变更协议签订生效之前,原借款合同继续有效。

还款账户变更的,贷款期间内,当借款人用于还款的还款账户因自身原因,需要变更原合同约定还款账户时,借款人应向公积金中心提出变更申请,并重新提供符合扣划要求的还款账户。

借款人(抵押人)变更的,贷款期间内,借款人(抵押人)发生离婚、死亡等情形时,可申请办理共同借款人变更。申请共同借款人(抵押人)变更,应同时符合下列要求:

(一)变更申请事项已征得原合同当事人及其他利害关系人的同意;

(二)变更后的共同借款人(抵押人)具有完全民事行为能力;

(三)申请办理共同借款人(抵押人)变更时,该笔公积金贷款无拖欠贷款本息,且变更后借款人其偿贷能力应符合现行公积金贷款政策规定;

(四)因离异,申请办理共同借款人(抵押人)变更时,该笔贷款近三年出现六期及以上逾期记录的,不允许变更;

(五)组合贷款申请变更借款人的,应同时征得公积金中心和贷款发放银行的同意方可申请办理;

(六)借款人变更涉及变更抵押登记的,变更事项应于抵押人和抵押权人办妥抵押变更等相关手续后生效。

第十章  住房公积金贷款合作项目管理

第三十三条  房地产开发企业在取得商品房预售许可证或完成商品房现售备案后,可向公积金中心提出申请,经公积金中心审核通过,建立公积金按揭贷款合作关系。已建立公积金贷款合作关系的楼盘项目,公积金中心应及时对外公布,并受理购房人提出的公积金贷款需求。

第三十四条  公积金中心与住建、不动产权局等有关部门建立联动工作机制,推进楼盘项目合作,共同维护缴存职工使用公积金贷款购房的合法权益。

第十一章  法律责任

第三十五条  借款人有下列情形之一的,公积金中心有权停止向借款人发放贷款;有权解除借款合同;有权提前收回已发放的贷款本息;有权依法处置抵押物;要求保证人提前履行保证责任:

(一)借款人采取欺诈手段隐瞒真实情况,提供虚假证明材料的;

(二)借款人违反借款合同约定或未按合同规定用途使用贷款的;

(三)借款人将设定抵押权或质押权的财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押的;

(四)借款人拒绝或阻碍公积金中心或受委托银行对使用情况实施监督检查的;

(五)借款人因涉入经济纠纷或即将涉及重大诉讼或仲裁程序足以影响其偿债能力的;

(六)借款人发生其他足以影响其偿债能力事件的;

(七)保证人违反保证合同或丧失担保资格和承担连带责任能力,抵押物损毁不足以清偿贷款本息,质物明显减少影响贷款人实现质权,而借款人未按要求落实新保证或新抵(质)押的;

(八)公积金中心与借款人约定的其他情况。

第三十六条  出现下列情况之一的,贷款人有权处置抵(质)押物:

(一)借款人连续三个月或累计六个月未按时偿还贷款本息的,或者借款合同期满,借款人、保证担保人未按合同约定偿还贷款本息的;

(二)借款人在借款合同终止前死亡、被宣告失踪或丧失民事行为能力,无继承人、受赠人、代管人和监护人,或继承人、受赠人、代管人和监护人拒绝履行偿还贷款本息的;

(三)其他原因导致借款人无法履行偿还贷款本息的。

处置抵(质)押物所得价款低于上述(一)至(三)款之和,贷款人有权依照有关法律继续追偿不足部分。

第三十七条  贷款人按照有关规定处置抵(质)押物,所得价款按以下顺序分配:

(一)支付处置抵(质)押物发生的有关费用;

(二)支付处置抵(质)押物应缴的各种税费;

(三)偿还贷款罚息、本息、赔偿金和违约金等各种款项;

(四)若有余款,由贷款人退还给借款人或合法继承人。

第三十八条  借款人连续三个付款期或在合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息的,公积金中心可宣布合同提前到期,要求借款人在规定的限期内清偿部分或全部贷款本息(包括逾期利息),同时进行不良行为登记,并依法依规向相关信用管理部门报送其失信信息。

第三十九条  借款人采取欺骗手段获得公积金贷款的,公积金中心除责令退回骗取的住房公积金或违法贷款,追究其法律责任外,还应进行不良行为登记,自登记之日起5年内取消其公积金贷款资格,并依法依规向相关信用管理部门报送其失信信息,实施联合惩戒。

第四十条  借款人、受委托银行、担保机构、公积金中心等个人和单位在办理公积金贷款业务中涉嫌违法犯罪的,应依法移送司法机关处理。

第四十一条  公积金中心与借款人在履行合同期间发生纠纷时,可通过协商解决。协商不成的,可直接向当地人民法院提起诉讼。

第十二章 附则

第四十二条  本实施细则为管理中心规章,如遇之前贷款政策与本细则有冲突,则以本细则为准。

第四十三条  本实施细则有关条款遇国家、省及州政策调整时作相应调整。

第四十四条  本实施细则已经怒江州住房公积金管理委员会2021年第一次会议审议通过,于2021年4月1日起施行。


来源:怒江州住房公积金管理中心


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